Társasházi jog
T
Társasház-alapítás, alapszabály és tulajdonosi viszonyok
Mikor érdemes ügyvédet bevonni társasház-alapításnál?
Társasház alapítása során nemcsak a jogszabályi minimumkövetelmények teljesítésére kell figyelni, hanem arra is, hogy az alapító okirat és a szervezeti-működési szabályzat hosszú távon kezelni tudja a tulajdonosi együttélés tipikus konfliktusait. Irodánk a társasház-alapítás teljes folyamatát végigkíséri az előkészítő egyeztetésektől kezdve az alapító okirat megszövegezésén és ellenjegyzésén át a földhivatali bejegyzésig. Ügyelünk arra, hogy a tulajdoni hányadok, a közös tulajdoni elemek, a használati megosztások és a közös költség viselésének szabályai világosan, egyértelműen és vitára kevés lehetőséget hagyva kerüljenek rögzítésre.
Kiemelt figyelmet fordítunk arra, hogy az alapítás során ne csak a jelenlegi tulajdonosi struktúrára, hanem a várható jövőbeli változásokra is felkészüljünk: mi történik, ha új tulajdonos érkezik, ha átalakul az épület funkciója, vagy ha egy tulajdonostárs tartósan nem fizeti a közös költséget. A jól átgondolt, jogilag stabil alapítói dokumentáció hosszú évekre megelőzheti a költséges és elhúzódó társasházi vitákat.
Mitől lesz egy társasházi alapító okirat és SZMSZ valóban működőképes?
A társasházi alapító okirat és a szervezeti-működési szabályzat akkor szolgálja igazán a tulajdonosok érdekeit, ha nem csak a törvényi szöveget ismétli meg, hanem a konkrét épület és közösség sajátosságait is leképezi. Irodánk a dokumentumok megalkotásakor részletesen feltérképezi az ingatlan adottságait, a tulajdonosi kör összetételét, az esetleges üzleti vagy bérbeadási célokat, és ezek alapján javasol olyan szabályozási megoldásokat, amelyek a mindennapi gyakorlatban is alkalmazhatók.
Külön figyelmet fordítunk a közös döntéshozatal átlátható és végrehajtható szabályaira, a közös képviselő vagy intézőbizottság jogköreire, felelősségére, valamint a tulajdonostársak jogorvoslati lehetőségeire. A jól strukturált és közérthető SZMSZ nem csak jogi kötelező dokumentum, hanem a társasházi együttélés egyik legfontosabb eszköze.
Tulajdonosi megállapodások, használati megosztás és különleges helyzetek
Számos társasházban nem elegendő a törvényi default szabályok alkalmazása, hanem külön tulajdonosi megállapodásokra, használati megosztási szerződésekre, garázs- vagy tárolóhasználati rendekre, illetve a közös területek speciális hasznosítására vonatkozó szabályokra is szükség van. Irodánk ezeknek a megállapodásoknak a kidolgozását is vállalja, figyelembe véve a felek eltérő érdekeit, a hosszú távú fenntarthatóságot és a jogviták megelőzését.
Külön tapasztalattal rendelkezünk vegyes funkciójú épületek – például lakások és üzlethelyiségek egy épületben – szabályozásában, ahol a terhelés, a költségviselés és a használat sajátosságai eltérnek. Segítünk olyan rugalmas, ugyanakkor jogilag megalapozott konstrukciók kialakításában, amelyek kiegyensúlyozzák a lakó- és üzleti funkciók közötti érdekellentéteket.
Mindennapi működés, közös képviselet és közgyűlési döntések
Milyen jogi kérdések merülnek fel a társasház mindennapi működésében?
A társasházak mindennapi működésében rendszeresen felmerülnek olyan kérdések, amelyekre a törvény általános szabályai csak keretet adnak, a konkrét válasz azonban az adott társasház dokumentumaitól és gyakorlatától függ. Ilyen például a karbantartási és felújítási munkák elhatározása, a közös költség mértékének és beszedésének módja, az épület használatának korlátai, a bérbeadás, az állattartás vagy a rövid távú szálláskiadás (Airbnb) kérdése.
Irodánk segít abban, hogy a közös képviselet és a tulajdonosok döntései mind jogilag megalapozottak, mind pedig kommunikáció szempontjából kezelhetőek legyenek. Szükség esetén részt veszünk közgyűléseken jogi tanácsadóként, előkészítjük a határozati javaslatokat, valamint ellenőrizzük, hogy a meghívók, jegyzőkönyvek és határozatok minden alaki és tartalmi követelménynek megfeleljenek.
Közös képviselő jogköre, felelőssége és ellenőrzése
A közös képviselő vagy az intézőbizottság kiemelt szereplője a társasházi működésnek: egyszerre felel a törvényes működésért, a gazdálkodásért és a tulajdonosi döntések végrehajtásáért. Ennek ellenére a gyakorlatban sokszor nincs világosan meghatározva, hogy pontosan milyen döntéseket hozhat önállóan, milyen esetekben kell közgyűlési felhatalmazás, és hogyan ellenőrizhetik a tulajdonosok a tevékenységét.
Irodánk segít a közös képviselői megbízási szerződések, munkaköri leírások és beszámolási rend kialakításában, illetve felülvizsgálatában. Tanácsot adunk abban is, milyen eszközökkel élhetnek a tulajdonosok, ha a közös képviselő nem megfelelően jár el, hogyan hívható vissza, és milyen felelősségi kérdések merülhetnek fel a társasház és az egyes tulajdonosok irányába.
Közgyűlési határozatok érvényessége és megtámadása
Gyakori, hogy a társasházi közgyűlésen hozott határozatok körül alaki vagy tartalmi vita alakul ki: szabályszerű volt-e a meghívó, megfelelően történt-e a szavazatszámlálás, elegendő volt-e a jelenléti arány, és a határozat tartalma összhangban áll-e a jogszabályokkal és az SZMSZ-szel. Ezek a kérdések sokszor csak jogi elemzés alapján dönthetők el.
Ügyfeleinket képviseljük közgyűlési határozatok megtámadásával kapcsolatos perekben, illetve segítünk abban is, hogy már a döntés-előkészítés során olyan eljárást kövessenek, amely minimálisra csökkenti a későbbi megtámadás esélyét. Áttekintjük a közgyűlési dokumentumokat, javaslatokat teszünk a szükséges korrekciókra, és kidolgozzuk a jogilag védhető döntéshozatali gyakorlatot.
Társasházi viták, követelésérvényesítés és felújítási projektek
Közös költség, hátralékok és jogi lépések a nem fizető tulajdonosokkal szemben
A közös költség megfizetésének elmaradása az egyik leggyakoribb konfliktusforrás a társasházakban. A hosszabb ideje fennálló hátralékok a működőképességet is veszélyeztethetik, különösen akkor, ha a társasház hitelekből, pályázati forrásokból vagy folyamatos karbantartási programokból finanszírozza a kiadásait.
Irodánk segít olyan követeléskezelési stratégia kialakításában, amely arányos, jogszerű és a társasház számára gazdaságilag is ésszerű. Tanácsot adunk a fizetési felszólítás, a jelzálogjog-bejegyzés, a fizetési meghagyásos eljárás vagy a peres út megválasztásában, és képviseljük a társasházat a szükséges eljárások során. Célunk, hogy a kintlévőségek hatékonyan behajthatók legyenek, ugyanakkor a tulajdonosi közösség hosszú távú együttműködése is fenntartható maradjon.
Szomszédjogi konfliktusok, rendeltetésellenes használat, zaj, szag, Airbnb
A társasházi élet velejárója, hogy a külön tulajdonban álló lakások használata hatással van a többi tulajdonos nyugalmára és az épület állapotára. Gyakori konfliktusforrás a zaj, a szagterhelés, a dohányzás, az engedély nélküli átalakítás, illetve a rövid távú szálláskiadás, például Airbnb vagy egyéb platformok igénybevétele.
Irodánk mind a társasházat, mind az érintett tulajdonost képviselheti ilyen ügyekben: segítünk az SZMSZ és a házirend olyan módosításában, amely egyértelművé teszi a rendeltetésszerű használat kereteit, és tanácsot adunk abban is, hogy milyen lépéseket tehet a társasház a szabályokat ismételten megszegő tulajdonossal vagy bérlővel szemben. Szükség esetén peres vagy hatósági eljárásokban is eljárunk, ugyanakkor törekszünk a gyors, tárgyalásos rendezésre is.
Felújítások, energetikai korszerűsítés és finanszírozási kérdések
A nagyobb felújítási projektek – tetőcsere, homlokzatfelújítás, gépészeti korszerűsítés, energetikai beruházások – nemcsak műszaki, hanem komoly jogi és pénzügyi kérdéseket is felvetnek. Dönteni kell a beruházás terjedelméről, a finanszírozás módjáról, a vállalkozó kiválasztásáról, a szerződéses biztosítékokról és a tulajdonosokat terhelő fizetési kötelezettségekről.
Irodánk támogatja a társasházat a felújítási projektek teljes jogi előkészítésében: részt veszünk a közbeszerzéshez hasonló versenyeztetési eljárások megtervezésében, kidolgozzuk a vállalkozási szerződéseket, véleményezzük a banki és pályázati dokumentációt, és segítünk a tulajdonosok számára érthető és átlátható döntés-előkészítésben. Célunk, hogy a beruházás jogilag és pénzügyileg is biztonságos keretek között valósuljon meg.
